WOHNFLÄCHENBERECHNUNG
WOHNFLÄCHENVERORDNUNG | DIN 277
Die Wohnflächenberechnung spielt eine entscheidende Rolle beim Mieten, Kaufen oder Bewerten von Immobilien. Ob nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277 – die Methode bestimmt, wie groß eine Wohnung offiziell ist.
Wir liefern Ihnen alle Informationen und führen rechtssicher das Aufmaß und die Flächenberechnung für Sie durch.
Besonderheiten der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen
Die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen ist speziell. Hier ist insbesondere auf die lichte Höhe unterhalb der Dachfläche zu achten (siehe Skizze).
Alle Flächen unterhalb einer lichten Höhe von 1m zählen nicht zur Wohnfläche, Flächen im Bereich einer lichten Höhe zwischen 1m und 2m werden zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet. Flächen im Bereich einer lichten Höhe über 2m zählen zu 100% zur Wohnfläche.
Achtung: Für Dachgeschosse müssen z.B. in Sachsen darüber hinaus grundsätzlich die Anforderungen an Aufenthaltsräume nach §47 Sächsische Bauordnung erfüllt sein. Mehr dazu hier.
Wohnflächenberechnung bei Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia
Insbesondere die Wohnflächenberechnung eines Balkons, einer (Dach-)Terrasse oder einer Loggia unterliegt oft unterschiedlichen Interpretationen.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt zunächst ganz klar: die Grundfläche eines Balkons, einer Loggia oder einer (Dach-)Terrasse zählt in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche.
Sie zählen also nicht, wie häufig angenommen, pauschal zu 50%
zur Wohnfläche, sondern nur wenn Balkon, Loggia oder (Dach-)Terrasse eine besondere Qualität z.B. bezüglich Größe, Ausrichtung, Lage und Ausstattung aufweist und sich dadurch ein höherer Wohnwert ergibt.
Terrassen, die nicht eindeutig einer Wohnung zuzuordnen sind, z.B. weil sie keinen separaten Zugang haben oder von mehreren Mietern / Eigentümern genutzt werden, zählen nicht zur Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung bei Treppen
Die Wohnflächenberechnung für Treppen weist einige Besonderheiten auf. Sowohl die Anzahl der Stufen als auch die Höhe unterhalb von Treppen ist entscheidend. (siehe Skizze).
Treppen mit drei oder weniger Steigungen werden voll zur Wohnfläche hinzugerechnet. Demzufolge werden Flächen von Treppen mit vier und mehr Steigungen nicht zur Wohnfläche gerechnet.
Für Flächen unterhalb von Treppen (z.B. Geschosstreppen, Wendeltreppen) gelten dieselben Regelungen wie bei Dachschrägen. Flächen mit einer lichten Höhe unter der Treppe von weniger als 1m, werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, Flächen mit einer lichten Höhe unter der Treppe zwischen 1m und 2m zur Hälfte und Flächen mit einer lichten Höhe über 2m zu 100 % zur Wohnfläche gerechnet.
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Wohnflächenberechnung im Bad (Sanitärräumen)
Auch bei der Wohnflächenberechnung in Bädern bzw. Sanitärräumen sind einige Punkte zu beachten.
Flächen von Vorwandinstallationen, in denen z.B. Spülkästen verbaut sind, werden zur Wohnfläche gerechnet, wenn diese eine Höhe von weniger 1.50m haben. Ebenso zählen die Flächen von Badewannen und Duschwannen (Duschen) vollständig zur Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung für Dachfenster, Gauben und gaubenähnliche Dachfenster
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) bietet hierfür keine explizite Regelung. Vielmehr sind die üblichen Regelungen zur lichten Höhe anzuwenden.
Flächen unter einem herkömmlichen Dachfenster werden nicht gesondert behandelt. Auch wenn die lichte Höhe im Dachfenster höher als 2m ist, wird diese dadurch nicht voll zur Wohnfläche gerechnet, sondern weiterhin zur Hälfte (im Bereich lichte Höhe 1.0 bis 2.0m).
Anders verhält es sich bei einer Dachgaube. Ab einer lichten Höhe in einer Gaube von 2.0m, wird die Fläche voll zur Wohnfläche gerechnet. Sollte die lichte Höhe in der Gaube zwischen 1.0 und 2.0m liegen, zählt die Fläche zur Hälfte in die Wohnfläche.
Mittlerweile existieren auch gaubenähnliche Dachfenster wie z.B. das Velux Panorama. Wie wir die Wohnflächenberechnung hierfür durchführen lesen Sie hier.
Wohnflächenberechnung für Fensternischen, Türnischen und Wandnischen
Die Wohnflächenberechnung bei Fensternischen und Türnischen ist ebenfalls von einigen Besonderheiten geprägt.
Ganz klar geregelt ist zunächst, dass Fensternischen und Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und tiefer gleich 13cm sind komplett zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, wenn die Sturzhöhe größer gleich 2.0m ist.
Eine Wandnische oder Fensternische muss außerdem über die gesamte Breite tiefer als 13cm sein, damit diese vollständig zur Wohnfläche gerechnet wird. Ist in der Fensternische ein Fensterbrett / eine Fensterbank fest eingebaut ist, so zählt diese Nischen ebenfalls nicht zu Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung für Räume (z.B. Toilette) außerhalb der Wohnung
Die Wohnflächenberechnung besagt, dass Zubehörräume wie Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung nicht zur Wohnfläche gehören.
Es existieren aber immer noch Wohnungen, die z.B. über eine Toilette / WC außerhalb der Wohnung auf einem Zwischengeschoss verfügen. Hier ist oft nicht klar, ob diese zur Wohnfläche zählen oder nicht.
Eine pauschale Aussage darüber ist nicht möglich. In diesem Blog-Beitrag setzen wir uns differenziert mit der Thematik auseinander.
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Allgemeines zur Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Was zählt zur Wohnfläche?
Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Hierzu zählen auch die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen allseitig umschlossenen Räumen sowie die Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Zur Grundfläche einer Wohnung zählen explizit auch die Grundflächen von:
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
- fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,
- freiliegenden Installationen,
- Einbaumöbeln und
- nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.
Was zählt nicht zur Wohnfläche?
Laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen explizit nicht
zur Grundfläche einer Wohnung insbesondere die Flächen von:
- Kellerräumen,
- Abstellräumen und Kellerersatzräumen außerhalb der Wohnung,
- Waschküchen,
- Bodenräumen,
- Trockenräumen,
- Heizungsräumen und
- Garagen,
Diese Aufzählung ist durch das Wort "insbesondere" nicht abschließend. Der Gesetzgeber hat hier Spielraum für weitere Räume gelassen, die ebenfalls nicht zur Grundfläche einer Wohnung gezählt werden.
Ebenfalls nicht zur Grundfläche einer Wohnung zählen die Flächen von Räumen, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen. Mehr dazu hier.
Bei der Berechnung der Grundfläche einer Wohnung bleiben weiterhin außer Betracht die Flächen von:
- Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
- Türnischen und
- Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.
Sie haben eine individuelle Frage zur Wohnflächenberechnung in einem bestimmten Fall? Schildern Sie uns diesen gern und wir erläutern Ihnen, wie wir die Wohnflächenberechnung durchführen würden. Eine Rechtsberatung stellt dies jedoch nicht dar.
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Sie möchten Ihre Wohnung vermessen lassen, um eine exakte Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung zu erhalten, dann beraten wir Sie gern. Vereinbaren Sie hierzu gern einen Termin oder senden Sie uns direkt Ihre Anfrage.
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Wenn Sie uns Ihr Anliegen per Mail senden, benötigen wir die Lage Ihrer Wohnung, eine Angabe darüber, ob die Räume bewohnt oder leerstehend sind sowie eine Angabe zum Geschoss, in welchem sich Ihre Wohnung befindet.